Tanım ve Kapsam
Gayrimenkul Avukatı Nedir?
Taşınmaz ve kira uyuşmazlıkları, çoğu zaman birden fazla talep ve süreyi aynı dosyada buluşturur. Bakırköy Gayrimenkul Avukatı bu bağlantıları kaybetmeden ilerleyen hukukî takibi anlatır.
Ardaş Hukuk Bürosu, uyuşmazlığın ana meselesini bağlantılı taleplerden ayırır; dosya stratejisini bu ayrım üzerinden kurar. Gayrimenkul hukuku; mülkiyetin kazanılması ve devri, tapu sicili, kira ilişkisi, ortak mülkiyet, imar ve kat mülkiyeti gibi farklı hukuk dallarını aynı taşınmaz üzerinde buluşturur.
Ardaş Hukuk Bürosu hakkında genel bilgi, diğer çalışma alanları ve iletişim seçenekleri için Bakırköy Avukat ana sayfasını inceleyebilirsiniz.
Yürütülen İşler
Gayrimenkul Avukatı Neler Yapar?
Gayrimenkul Avukatı dava açılmadan önce hazırlık yapar, yargılama sırasında temsil üstlenir ve karar sonrasındaki işlemleri takip eder.
Gayrimenkul Avukatı; danışmanlık, dosya incelemesi, başvuru ve dilekçe hazırlığı, müzakere, dava takibi, duruşma, kanun yolu ve karar sonrası uygulama işlerinden dosyanın gerektirdiği kısmını üstlenebilir. Yazılı sözleşme, bu işlerden hangilerinin kapsama dâhil olduğunu gösterir.
Bakırköy Gayrimenkul Avukatı kapsamında kira uyarlama ve tahliye, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil, önalım hakkı başta olmak üzere alana ait uyuşmazlıklar ele alınır. Ardaş Hukuk Bürosu, her başlığı kendi başvuru şartı, süresi, görevli mercii ve ispat ihtiyacı içinde inceler.
Kira uyarlama ve tahliye
Olağanüstü koşullar, ihtiyaç, temerrüt, iki haklı ihtar, taahhüt veya sözleşmeye aykırılık nedenleri kendi süre ve ispat şartlarıyla ele alınır. Bağlantılı talepler bu aşamada ayrı başlıklara alınır.
Ortaklığın giderilmesi
Paylı ya da elbirliği mülkiyetinin aynen taksim veya satış yoluyla sona erdirilmesi; paydaşlar, takyidatlar ve taşınmazın bölünebilirliği üzerinden planlanır. İspat yükünün hangi tarafta olduğu özellikle belirlenir.
Ecrimisil
Haksız kullanım dönemi, intifadan men koşulu, emsal kullanım bedeli ve zamanaşımı olguları talep sahibi ile kullanıcı arasındaki ilişkiye göre belirlenir. Usul tercihi diğer talepler üzerindeki etkisiyle değerlendirilir.
Önalım hakkı
Pay satışının öğrenilmesi, noter bildirimi, hak düşürücü süreler ve gerçek satış bedeli bakımından tapu ile ödeme kayıtları kontrol edilir. Kesinleşmeden sonra gerekecek işlem önceden not edilir.
Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları
Ortak gider, yönetim planı, genel kurul kararları, ortak yer kullanımı ve müdahalenin önlenmesi talepleri site-apartman kayıtlarıyla incelenir. Bağlantılı talepler bu aşamada ayrı başlıklara alınır.
Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma
İdarenin işlemi, fiilî veya hukukî el atma, bedel tespiti ve görev ayrımı teknik verilerle birlikte değerlendirilir. İspat yükünün hangi tarafta olduğu özellikle belirlenir.
Satış ve ön inceleme
Tapu kaydı, takyidatlar, imar durumu, kullanım hakkı, sözleşme ve ödeme planı işlem yapılmadan önce hukukî risk yönünden gözden geçirilir. Usul tercihi diğer talepler üzerindeki etkisiyle değerlendirilir.
İnşaat ve arsa payı karşılığı sözleşmeler
Teslim, ruhsat, iskân, pay devri, gecikme ve ayıp hükümleri tarafların edimleri ve tapu işlemleriyle birlikte takip edilir. Kesinleşmeden sonra gerekecek işlem önceden not edilir.
Tapu iptali ve tescil
Yolsuz tescil, muris muvazaası, vekâlet görevinin kötüye kullanılması veya sözleşmeye dayalı iddialar tapu kayıtları ve devir zinciriyle incelenir. Bağlantılı talepler bu aşamada ayrı başlıklara alınır.
Kira bedelinin tespiti
Sözleşme tarihi, beş yıllık dönem, TÜFE sınırı, emsal kiralar ve taşınmazın özellikleri dava zamanı bakımından değerlendirilir. İspat yükünün hangi tarafta olduğu özellikle belirlenir.
Doğrudan Büro Bilgileri
Bakırköy Gayrimenkul Avukatı İletişim Bilgileri
Ardaş Hukuk Bürosu ile ilk temastan yüz yüze görüşmeye kadar kullanılacak iletişim seçenekleri bu bölümde yer alır. Telefonla görüşme başlatılabilir; belgeler e-posta ile iletilebilir. Çalışma saatleri randevu planı için, harita ise doğrudan büro adresini görmek için kullanılabilir.
Avukatlık Ücreti
Bakırköy Gayrimenkul Avukatı Ücreti
Bakırköy Gayrimenkul Avukatı ücreti, dosyadaki talep sayısı ve her talebin gerektirdiği işlem hacmi dikkate alınarak belirlenir. Dosyanın bulunduğu aşama, talepler, delil hacmi, acil işlemler, duruşmalar ve kanun yolu kapsamı ücret hesabında birlikte ele alınır.
Türkiye Barolar Birliğinin 2025–2026 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi bağlayıcı yasal alt sınırdır; tarifedeki tutarın altında ücret kararlaştırılamaz. İstanbul Barosu 2026 çizelgesi ise tavsiye niteliğindedir. Sözleşme ücreti yerel baronun tavsiye tutarının altında veya üstünde olabilir; ancak TBB alt sınırının altında olamaz.
Gerçek ücret, Ardaş Hukuk Bürosu ile yapılacak görüşmede üstlenilecek işlerin yazılı olarak belirlenmesiyle netleşir. Avukatlık ücreti; mahkeme harcı, tebligat, bilirkişi, keşif ve diğer yargılama giderlerinden ayrı bir kalemdir.
TBB Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi
Avukat ile müvekkil bu tutarın altında ücret kararlaştıramaz.
İstanbul Barosu 2026 Çizelgesi
Tavsiye edilen tutarın altında veya üstünde anlaşılabilir; TBB alt sınırı korunur.
Bu alan için 2026 rakamları
- TBB alt sınırı
2025–2026 AAÜT’de asliye mahkemeleri için 45.000 TL, sulh hukuk mahkemeleri için 30.000 TL asgarî tutar bulunur. Para ile ölçülebilen işlerde kanun ve tarifenin nispi ücrete ilişkin hükümleri ayrıca uygulanır.
- Yerel baro örneği 1
İstanbul Barosu 2026 çizelgesinde tapu iptali ve tescil davaları için 188.500 TL’den az olmamak üzere yüzde 16 tavsiye edilir.
- Yerel baro örneği 2
Tahliye davalarında 79.750 TL’den az olmamak üzere bir yıllık kira bedelinin yüzde 16’sı; ortaklığın giderilmesinde 116.000 TL’den az olmamak üzere pay değerinin yüzde 16’sı önerilir.
Doğrudan Cevaplar
Gayrimenkul Avukatı ile İlgili Sık Sorulan Sorular
Aşağıdaki sorular, kullanıcının süre ve bütçe konusunda ilk görüşmeden önce bilmek isteyeceği temel cevapları toplar.
Bakırköy’de Gayrimenkul Davası Ne Kadar Sürer?
2025 verilerinde tapu iptali ve tescil davaları ortalama 620 gün, kamulaştırma davaları 350 gün sürmüştür; sulh hukuk dosyalarının genel ortalaması 120 gündür.
Tapu iptali ve tescil davalarındaki 620 günlük ortalama, ayrıntılı kayıt ve bilirkişi incelemesi yapılan asliye hukuk sürecini gösterir. Tahliye ve ortaklığın giderilmesi gibi sulh hukuk işleri ise tebligat, keşif, satış ve itiraz adımlarına göre kendi takviminde ilerler.
Bağlantılı dosyaların bekletici mesele yapılması veya birlikte yürütülmesi süreyi değiştirebilir.
keşif ile bilirkişi
tebligat ve mirasçılık
zorunlu arabuluculuk kapsamı
istinaf ve satış işlemleri
tapu ve belediye kayıtları
taraf ve paydaş sayısı
Bakırköy’de Gayrimenkul Davası Masrafları Ne Kadardır?
Tapu iptali gibi nispi davalarda 1.000.000 TL için örnek peşin harç 17.077,50 TL, 3.000.000 TL için 51.232,50 TL’dir; 2026 keşif harcı 5.188 TL’dir.
Taşınmaz davalarında maktu veya nispi harç ayrımı talebin türüne göre yapılır. Değer üzerinden açılan tapu, tazminat veya alacak taleplerinde 2026 binde 68,31 karar-ilam harcı; tahliye gibi taleplerde ise kanundaki özel matrah veya maktu kalemler gündeme gelebilir. Keşif ve bilirkişi gideri çoğu dosyada önemli bir kalemdir.
Birden çok talep bulunduğunda maktu ve nispi harç kalemleri aynı dosyada birlikte gündeme gelebilir. Avukatlık ücreti bu harç ve giderlerin dışında hesaplanır.
2026 başvurma harcı.
2026 keşif başvurusu için maktu harç.
Her tanık için 2026 tarifesindeki günlük ücret aralığı; yol ve konaklama ayrıca karşılanır.
Bir bilirkişi için 2026 asgari ücret; heyet ve uzmanlık sayısı toplamı artırır.
Hesap Notu 11.000.000 TL dava değeri için genel nispi peşin harç hesabı 17.077,50 TL’dir; bu tutara 732 TL başvurma harcı ile gider avansı ve delil giderleri dâhil değildir.
Hesap Notu 23.000.000 TL dava değerinde aynı genel yöntemle başlangıç nispi harcı 51.232,50 TL olur.
Hesap Notu 3Ortaklığın satış yoluyla giderilmesinde ve kira uyuşmazlıklarında özel harç matrahları bulunabildiği için genel örnek doğrudan uygulanmadan önce dava türü kontrol edilir.
Bakırköy Gayrimenkul Avukatı Ücreti Nasıl Belirlenir?
Bakırköy Gayrimenkul Avukatı ücreti; işin kapsamı, dosyanın aşaması, talep sayısı, delil ve duruşma yoğunluğu, acil çalışma ihtiyacı ve avukatın ayıracağı zaman üzerinden belirlenir. Ardaş Hukuk Bürosu ile yapılacak yazılı sözleşme, hangi işlemlerin toplam ücrete dâhil olduğunu açıklar.
Mahkemenin karşı tarafa yüklediği karşı vekâlet ücreti avukata aittir; müvekkilin kendi avukatıyla kararlaştırdığı sözleşme ücreti bundan ayrıdır. Harç, tebligat, bilirkişi, keşif ve benzeri yargılama giderleri de avukatlık ücretinden ayrı bütçelenir.
ihtiyati tedbir gereği
dava sonrası satış veya tescil işlemleri
taşınmazın ve talebin değeri
tapu kayıt zinciri
paydaş veya kiracı sayısı
keşif ve bilirkişi ihtiyacı
Bakırköy Gayrimenkul Avukatı Ücreti Ne Zaman Ödenir?
Tek bir zorunlu ödeme modeli yoktur. Dosyanın niteliğine göre başlangıç ödemesi, belirli işlem tarihleri ve kalan tutar için yazılı bir takvim kurulabilir.
Ardaş Hukuk Bürosu ile yapılacak sözleşmede ücretin peşin mi, taksitli mi veya aşama bazlı mı ödeneceği; geciken ödeme ve dosya masraflarının nasıl karşılanacağı birlikte yazılır.
Bakırköy’de En İyi Gayrimenkul Avukatı Nasıl Bulunur?
Bir avukatı herkes için “en iyi” ilan etmek mümkün değildir ve meslek kuralları avukatın kendisini meslektaşlarından üstün göstermesine izin vermez. Sağlıklı seçim, dosyanın ihtiyacı ile avukatın çalışma düzeninin uyumuna bakılarak yapılır.
Bakırköy konumu yüz yüze erişim bakımından değerlendirilebilir. Bunun yanında ilk görüşmenin açıklığı, dosyanın ilgili çalışma alanıyla uyumu, düzenli bilgilendirme ve yazılı çalışma koşulları seçimde birlikte dikkate alınabilir.
Görev ve Yetki
Bakırköy’de Gayrimenkul Davası Hangi Mahkemede Görülür?
Tapu iptali ve tescil gibi mülkiyet davalarında kural olarak asliye hukuk; kira, kat mülkiyeti ve ortaklığın giderilmesi gibi kanunda sayılan işlerde sulh hukuk mahkemesi görevlidir. İmar veya kamulaştırma bağlantısında idarî yargı-görev ayrımı ayrıca yapılır.
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Kira ve sözleşme taleplerinde davalının yerleşim yeri, ifa yeri ve özel yetki kuralları incelenir.
Görevli ve yetkili merci; talebin türü, tarafların konumu, olay veya taşınmaz bağlantısı ve özel kanun hükümleri birlikte incelenerek belirlenir.
Dosyanın Gerçek Akışı
Bakırköy Gayrimenkul Avukatı Nasıl Çalışır?
Ardaş Hukuk Bürosu dosyayı kabul ettikten sonra vekâlet, delil hazırlığı, dava, kanun yolu ve uygulama adımlarını birbirine bağlı biçimde yürütür.
- 01
İlk görüşme ve ön inceleme
Ardaş Hukuk Bürosu, olayın kronolojisini, hedeflenen sonucu, yaklaşan süreleri ve mevcut belgeleri ilk görüşmede belirler. Görüşme sonunda eksik belge listesi ile olası yollar açıkça ayrılır.
- 02
İş kapsamı ve ücret sözleşmesi
Bakırköy Gayrimenkul Avukatı çalışmasında üstlenilecek danışmanlık, başvuru, dava, duruşma ve kanun yolu aşamaları yazılı olarak belirlenir; ücret ile ödeme takvimi bu kapsama bağlanır.
- 03
Vekâletname ve belge tamamlama
Noterden çıkarılacak vekâletname için gerekli bilgiler paylaşılır. Kimlik, sözleşme, yazışma, tutanak, karar ve diğer kayıtlar kullanılabilir bir dosya düzeninde tamamlanır.
- 04
Tapu ve sözleşme incelemesi
Güncel-kök tapu, takyidatlar, kira veya inşaat sözleşmesi ve ödeme kayıtları toplanır.
- 05
Talep ve süre ayrımı
Mülkiyet, tahliye, bedel, tespit veya ortaklık talebi ile zamanaşımı-hak düşürücü süre belirlenir.
- 06
Ön başvuru ve tedbir
Arabuluculuk, ihtar, tapuya şerh veya ihtiyati tedbir gereği dosyanın riskine göre planlanır.
- 07
Dava, keşif ve bilirkişi
Dilekçelerden sonra kayıtlar, mahallinde keşif ve değer-teknik rapor süreçleri takip edilir.
- 08
Kararın uygulanması
Tescil, tahliye, satış, bedel tahsili veya tapu müdürlüğü işlemleri karar türüne göre yürütülür.
Hukukî Temsil
Gayrimenkul Avukatının Gayrimenkul Davası Sürecindeki Önemi
Gayrimenkul Avukatı desteği, bağlantılı taleplerin birbirini zayıflatmasını önler ve sürecin bütününü tek dosya stratejisinde tutar.
Ardaş Hukuk Bürosu tarafından yürütülen bir gayrimenkul davası dosyasında avukat; süre, usul, delil ve talep bağlantısını korur, müvekkile seçenekleri açıklar ve kararın kesinleşmesi ile uygulanması için gereken işlemleri takip eder.
Kararın tapu, tahliye veya satış aşamasında uygulanabilir olmasını gözetmek
Yanlış dava türü veya görev seçiminin zaman ve masraf kaybını önlemek
Tapu kayıtları ile fiilî kullanım arasındaki farkı ortaya çıkarmak
Taşınmaz değerine bağlı harç ve ücret riskini baştan hesaplamak